L’assurance dommages-ouvrage (DO) joue un rôle central dans la protection du maître d’ouvrage lorsqu’une construction présente des malfaçons graves. Obligatoire pour tout bâtiment neuf ou rénové de manière lourde, elle permet d’obtenir une réparation rapide des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal statue sur les responsabilités.
Nous allons détailler le déroulement de sa mise en jeu, lorsqu’un immeuble de moins de dix ans révèle des défauts compromettant sa solidité ou le rendant impropre à son usage.
Comprendre le champ de la garantie
Avant d’activer la DO, il est essentiel d’identifier si la malfaçon constatée relève réellement de la garantie décennale. Celle-ci couvre :
- Les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage (fissures importantes, affaissements, infiltrations structurelles…).
- Les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination, même sans menace immédiate pour la stabilité (mauvaise étanchéité généralisée, chauffage inopérant, isolation défaillante…).
- Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage, dont la dépose nécessiterait une intervention lourde sur la structure.
La déclaration du sinistre : première étape incontournable
La procédure débute par l’envoi d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage. Cette démarche doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou via tout moyen convenu au contrat. La déclaration doit comporter :
- Les coordonnées du souscripteur.
- L’adresse du bien assuré.
- La date de réception des travaux.
- La description précise du ou des désordres constatés.
- Les photos, rapports ou constats disponibles.
Il n’est pas nécessaire, à ce stade, d’identifier le ou les constructeurs responsables : la DO intervient avant toute recherche de responsabilité.
Accusé de réception et qualification du sinistre
Après réception de la déclaration, l’assureur dispose d’un délai maximal de 10 jours pour envoyer un accusé de réception ou indiquer un refus d’instruire la demande si les éléments fournis sont insuffisants.
L’assureur vérifie ensuite si le désordre relève potentiellement de la garantie décennale. Si ce n’est pas le cas, il peut notifier un refus motivé. Sinon, la procédure se poursuit avec une expertise.
L’expertise : étape clé du processus
Nomination de l’expert
Dans un délai de 60 jours à compter de la déclaration, l’assureur doit missionner un expert indépendant, chargé d’évaluer les dommages. Le sinistré est informé de sa désignation et de la date de visite.
Déroulement de l’expertise
L’expert :
- Examine les désordres.
- Analyse leur nature, leur ampleur et leurs causes probables.
- Détermine s’ils entrent dans le champ de la garantie décennale.
- Évalue le coût des réparations nécessaires.
Le maître d’ouvrage peut se faire assister d’un conseil (expert d’assuré, architecte…), mais ce n’est pas obligatoire.
Rapport d’expertise
À l’issue de ses investigations, l’expert transmet à l’assureur un rapport détaillé. Ce document fonde la décision finale : prise en charge ou non du sinistre.
La décision de l’assureur : acceptation ou refus
Dans un délai maximal de 60 jours après la déclaration, l’assureur doit notifier au maître d’ouvrage :
- Sa position de principe (acceptation ou refus de garantie).
- Les motifs en cas de refus.
- Un devis chiffré des réparations si le sinistre est accepté.
En cas d’acceptation, l’assureur dispose encore d’un délai supplémentaire pour proposer une offre d’indemnisation.
L’offre d’indemnisation : délais et modalités
Si l’assureur reconnaît la garantie, il doit présenter une offre chiffrée, précise et complète dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration de sinistre. Cette offre doit permettre d’indemniser le maître d’ouvrage pour financer l’intégralité des réparations nécessaires.
Le maître d’ouvrage peut accepter ou refuser cette offre. En cas d’accord, l’indemnité doit être versée dans les 15 jours suivant l’acceptation.
Cas particulier : l’urgence ou l’impossibilité de respecter les délais
Lorsque les désordres nécessitent des travaux urgents pour éviter une aggravation du sinistre, l’assureur peut être contraint d’intervenir plus rapidement.
Par ailleurs, si l’assureur ne respecte pas les délais légaux (60 jours pour la position, 90 jours pour l’offre), le sinistré peut procéder :
- à la réalisation des travaux nécessaires,
- puis exiger le remboursement intégral des dépenses engagées.
Le législateur protège ainsi le maître d’ouvrage en instaurant un mécanisme automatique d’indemnisation en cas de silence ou de retard.
Après indemnisation : le recours contre les constructeurs
Une fois l’indemnité versée, l’assureur dommages-ouvrage devient subrogé dans les droits du maître d’ouvrage. Cela signifie qu’il se retourne ensuite contre les responsables (entrepreneurs, architectes, bureaux d’études, fabricants…) pour récupérer les sommes payées.
Cette seconde phase n’implique plus le maître d’ouvrage, qui a déjà obtenu réparation.
La mise en jeu de l’assurance dommages-ouvrage constitue un processus strictement encadré par la loi afin d’assurer une protection optimale du maître d’ouvrage face aux désordres de nature décennale touchant un immeuble de moins de dix ans. De la déclaration du sinistre à l’indemnisation, la procédure repose sur des délais précis et sur l’intervention d’un expert indépendant. Grâce à ce mécanisme, le propriétaire bénéficie d’une réparation rapide des malfaçons, sans avoir à patienter pour que les responsabilités soient établies. Indispensable pour sécuriser tout projet immobilier, la DO demeure l’un des piliers de la protection des constructions neuves ou rénovées.
