Dans le cadre de la construction de deux villas mitoyennes sur la côte d’Azur, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage (DO) a constitué une étape indispensable du projet. Trop souvent perçue comme une contrainte administrative ou un coût supplémentaire, cette assurance joue pourtant un rôle central dans la sécurisation financière et juridique de l’opération, tant pour le maître d’ouvrage que pour les futurs propriétaires.
Rappel du cadre légal de l’assurance dommages-ouvrage
Instituée par la loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout maître d’ouvrage faisant réaliser des travaux de construction. Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier, conformément à l’article L.242-1 du Code des assurances.
Son objectif est clair : permettre le préfinancement rapide des réparations en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités des différents intervenants. Elle couvre notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Dans le cas présent, l’assurance souscrite comprend à la fois la garantie Dommages-Ouvrage obligatoire et la garantie Responsabilité Civile Décennale du Constructeur Non Réalisateur (CNR), adaptée à une opération portée par une société civile immobilière agissant en qualité de maître d’ouvrage.
Présentation de l’opération assurée
L’opération concerne la construction neuve de deux maisons mitoyennes, dans la région Provence Alpes Côte d’Azur.
Le projet représente une surface de plancher totale de 300 m², pour un coût prévisionnel de construction de 1 000 000 € TTC.
Le chantier a été déclaré conforme aux règles de la technique courante, avec l’intervention de l’ensemble des acteurs requis : entreprises assurées en responsabilité décennale, maître d’œuvre en mission complète, bureaux d’études structure, thermique et géotechnique. Cette structuration rigoureuse du projet est un élément déterminant dans l’acceptation du risque par l’assureur et dans le calcul de la prime.
Étendue des garanties souscrites
La garantie dommages-ouvrage couvre l’intégralité du coût des travaux de réparation des désordres de nature décennale, sans franchise. Cela signifie qu’en cas de sinistre majeur après réception, le maître d’ouvrage ou les propriétaires successifs peuvent bénéficier d’une indemnisation rapide, à hauteur des réparations nécessaires.
La garantie Constructeur Non Réalisateur, quant à elle, couvre la responsabilité décennale du maître d’ouvrage dans l’hypothèse d’une vente de l’ouvrage.
Des garanties complémentaires sont également prévues, notamment pour certains dommages immatériels ou éléments d’équipement, dans des limites proportionnelles au coût global de l’opération.
Le coût réel de l’assurance dommages-ouvrage
L’un des points les plus sensibles pour les porteurs de projet reste le montant de la cotisation. Dans le cadre de cette opération, avec l’un de nos partenaires assureur, nous avons pu obtenir une cotisation globale pour l’assurance dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de 10 000€ TTC, payable en une seule fois à la signature du contrat.
Rapporté au coût total de la construction, le montant de l’assurance représente environ 1 % du budget global, un bon ratio pour une opération de maisons individuelles groupées.
Il est important de souligner que cette cotisation est calculée sur une base prévisionnelle. En fin de chantier, un ajustement peut être opéré si le coût réel des travaux diffère du montant initialement déclaré. Une augmentation du budget peut donc entraîner une prime complémentaire.
Les obligations du maître d’ouvrage pour maîtriser les coûts
La maîtrise du coût de l’assurance ne se limite pas à la signature du contrat. Le maître d’ouvrage doit respecter scrupuleusement ses obligations, notamment la transmission des attestations d’assurance décennale de l’ensemble des intervenants à la réception du chantier.
À défaut, des surprimes importantes peuvent être appliquées, allant jusqu’à 100 % de la prime provisionnelle pour certains lots, comme le gros œuvre ou l’entreprise générale. De même, l’absence de transmission des documents de fin de chantier dans les délais impartis peut entraîner une pénalité équivalente à 50 % de la prime initiale.
Ces mécanismes rappellent que l’assurance dommages-ouvrage est indissociable d’une gestion rigoureuse du chantier et de ses acteurs.
Conclusion : un coût à relativiser au regard des enjeux
Si le montant de plus de 10 000 € peut sembler élevé au premier abord, il doit être mis en perspective avec la valeur de l’opération et les risques couverts. En cas de sinistre grave, l’assurance dommages-ouvrage permet d’éviter des procédures longues et coûteuses, tout en garantissant la pérennité du patrimoine immobilier. Dans le cadre de la construction de ces deux villas mitoyennes, la souscription de cette assurance constitue donc un investissement de sécurité, autant qu’une obligation légale, contribuant à la sérénité du maître d’ouvrage et à la valeur future des biens construits
