Dans le domaine de l’assurance construction, tous les projets ne rencontrent pas le même accueil de la part des compagnies. Certains dossiers sont jugés particulièrement sensibles ou atypiques, car ils s’écartent des standards habituels d’analyse du risque. Ces dossiers, souvent considérés comme complexes, demandent une préparation rigoureuse, une documentation complète et, idéalement, l’accompagnement d’un professionnel du courtage.
À travers cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des typologies de projets les plus difficiles à faire accepter par les assureurs en 2025, ainsi que les bonnes pratiques pour optimiser vos chances d’aboutir favorablement.
Maîtres d’ouvrage occasionnels : un profil sous surveillance
Les dossiers portés par des maîtres d’ouvrage non professionnels — SCI familiales, marchands de biens ponctuels ou particuliers — présentent souvent un risque accru. Leur manque d’expérience dans la gestion de projets immobiliers peut conduire à des erreurs dans le suivi des travaux, un encadrement insuffisant des entreprises ou une méconnaissance des obligations réglementaires.
Bonnes pratiques : constituer une équipe solide en s’entourant de professionnels qualifiés (maître d’œuvre, contrôleur technique, coordinateur SPS), et structurer le dossier autour d’un montage technique et administratif clair.
Réhabilitation lourde et surélévation : des risques structurels majeurs
Les projets de rénovation importante, notamment sur des bâtiments anciens ou sans plans d’origine fiables, sont redoutés des assureurs. Le risque de désordres cachés, de non-conformité décennale ou de sinistres structurels est nettement plus élevé, notamment en cas de surélévation ou de reprise en sous-œuvre.
Bonnes pratiques : joindre au dossier une étude structurelle approfondie, une étude de sol adaptée, et s’assurer de la compétence technique des intervenants (BET structure, bureau de contrôle).
Projets sans contrôle technique ni coordination SPS : attention danger
Bien que certaines opérations échappent aux obligations réglementaires, présenter un dossier sans contrôleur technique ni coordinateur SPS reste un motif fréquent de rejet. Même pour des chantiers de petite taille, leur absence est perçue comme un indicateur de gestion approximative du risque.
Bonnes pratiques : prévoir dès le budget initial un poste dédié à ces missions. Leur présence, même minimale, est un gage de sérieux et de sécurité pour l’assureur.
Entreprises non assurées ou attestations non conformes
Un écueil fréquent : les entreprises intervenant sur le chantier ne disposent pas d’une assurance décennale valide, ou leurs attestations sont incomplètes, périmées, ou ne couvrent pas les bons travaux. Ce point est non négociable pour tout contrat de Dommages-Ouvrage (DO) ou de Tous Risques Chantier (TRC).
Bonnes pratiques : vérifier attentivement chaque attestation : assureur, dates de validité, code activité, montants de garantie, franchises. Refuser toute entreprise non conforme au cahier des charges de l’assureur.
Auto-construction partielle : refus quasi systématique
Lorsque le maître d’ouvrage participe lui-même aux travaux (charpente, maçonnerie, second œuvre), il devient de facto un constructeur sans assurance, ce qui est incompatible avec l’émission d’un contrat DO. Cette pratique expose aussi à de lourds risques en cas de sinistre.
Bonnes pratiques : déléguer tous les travaux à des entreprises professionnelles dûment assurées. L’économie réalisée en auto-construction peut coûter très cher en cas de contentieux.
Financement flou ou non sécurisé : un signal d’alerte immédiat
Un projet sans plan de financement solide, sans justificatifs de fonds propres ou sans prêt validé est perçu comme instable. Dans le cadre des Garanties Financières d’Achèvement (GFA), cela constitue un motif fréquent de refus.
Bonnes pratiques : inclure dans le dossier une attestation bancaire, un plan de trésorerie prévisionnel, et, le cas échéant, des contrats de réservation ou de vente pour prouver la viabilité financière du projet.
Ce que les assureurs redoutent le plus
Les refus de dossier sont généralement motivés par une ou plusieurs des failles suivantes :
- Inexpérience ou absence de professionnels encadrants
- Montage juridique complexe, flou ou mal documenté
- Documents techniques manquants ou incohérents
- Entreprises sans assurance décennale valide
- Absence de plan de financement clair ou réaliste
Le rôle déterminant du courtier spécialisé
Face à ces risques, le courtier en assurance construction joue un rôle central. Il est l’intermédiaire entre le porteur de projet et les compagnies, capable de :
- Diagnostiquer les faiblesses d’un dossier en amont
- Conseiller sur les ajustements techniques ou administratifs
- Identifier les assureurs susceptibles d’accepter un profil hors standard
- Argumenter le dossier auprès des compagnies avec méthode et crédibilité
Un dossier complexe n’est pas forcément un dossier impossible. Avec une préparation rigoureuse, des intervenants qualifiés et un accompagnement expert, il est souvent possible de renverser la perception du risque et de sécuriser l’adhésion d’un assureur.
