Les fondations sont coulées, les murs montent, et vous réalisez que l’assurance dommages ouvrage (DO) n’a jamais été souscrite. La plupart des assureurs refermeront le dossier avant même de l’ouvrir. Nous venons pourtant d’obtenir une garantie sur une opération engagée depuis plus d’un an et demi.
Ce que dit la loi (et pourquoi personne ne vous le conseillera)
L’article L242.1 du Code des assurances est clair : la DO doit être souscrite avant la déclaration d’ouverture de chantier (DOC), autrement dit avant le premier coup de pelle officiel.
Lorsque vous construisez pour vendre, l’absence de DO peut entraîner des sanctions pénales : jusqu’à six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende. Seul le particulier qui construit pour y loger lui ou sa famille en est exempté.
Il y a aussi les conséquences pratiques. À la revente dans les dix ans, le notaire doit mentionner l’absence d’assurance dans l’acte. L’acquéreur négocie alors le prix à la baisse, ou se retourne contre vous au premier désordre. Certaines banques refusent aussi de financer.
Souscrire en cours de chantier n’est donc jamais la voie recommandée. C’est une solution de rattrapage, pas une stratégie.
Pourquoi les assureurs refusent presque tous
Pour un assureur, une DO tardive est un risque qu’il n’a pas pu observer. Fondations, terrassement, réseaux enterrés, gros œuvre : une grande partie de l’ouvrage est déjà réalisée, parfois déjà recouverte.
Il craint aussi l’antisélection (le maître d’ouvrage qui se décide justement parce qu’il a repéré un problème). La grande majorité des compagnies refusent donc tout dossier dont la DOC est dépassée. Les rares qui acceptent imposent des conditions strictes et un dossier irréprochable.
Le cas concret : deux maisons neuves, 19 mois après l’ouverture du chantier
Notre client, un particulier, réalise en tant que constructeur non réalisateur (CNR, le maître d’ouvrage qui fait construire en vue de vendre, sans exécuter les travaux) une opération de deux maisons individuelles avec garages, en R+2, dans une station des Alpes.
Les chiffres du dossier :
Coût total de construction : 1 580 000 € TTC
Ouverture de chantier : février 2025
Réception prévue : fin décembre 2026
Émission de la police DO : septembre 2026, soit 19 mois après la DOC
L’essentiel de l’ouvrage était donc déjà bâti lorsque le client nous a contactés.
Comment nous avons obtenu la garantie
Nous avons présenté le dossier à un assureur spécialisé. Trois éléments ont été décisifs.
Des intervenants tous assurés. Chaque entreprise disposait d’une attestation de responsabilité civile décennale valide à la date d’ouverture du chantier et couvrant les activités exercées.
Un dossier technique complet. Permis de construire, marchés, devis, calendrier des travaux : le dossier a été présenté comme s’il avait été monté avant le démarrage. Un chantier de technique courante (sans procédé innovant ni ouvrage exceptionnel) rassure également l’assureur.
Une déclaration sincère. Le questionnaire a été rempli sans rien omettre. Toute fausse déclaration exposerait le client à la nullité du contrat ou à une réduction d’indemnité.
Le client a obtenu une police DO sans franchise, complétée d’une garantie décennale CNR (franchise de 2 000 €), indispensable puisqu’il revendra les maisons. La prime provisionnelle s’élève à 15 506 € TTC, auxquels s’ajoutent 4 266 € de frais de gestion couvrant le suivi du dossier pendant toute la durée de la police. Le taux ressort à 0,9 % HT du coût de construction.
Les limites à connaître avant de vous lancer
Une DO tardive ne vaut pas une DO souscrite dans les temps. Le contrat exclut expressément tout sinistre lié à des faits connus du souscripteur avant la date d’émission. Un désordre déjà repéré sur le chantier ne sera donc jamais couvert.
Les obligations de fin de chantier sont par ailleurs strictes. PV de réception signés, décompte définitif, déclaration d’achèvement (DAACT) : tout doit être transmis dans les six mois suivant la réception. À défaut, l’assureur peut appliquer une surprime allant jusqu’à 100 % de la prime provisionnelle.
Enfin, cette souscription ne régularise pas le passé sur le plan pénal. Elle protège en revanche l’ouvrage, les futurs acquéreurs et la valeur de revente.
Sécuriser aussi le financement : KOALIFE et ALCOV
Une opération bien assurée est aussi une opération plus facile à financer. C’est tout l’intérêt de travailler en relation avec ALCOV, plateforme d’investissement participatif immobilier cocréée par Carte Financement et le groupe IRBIS, agréée par l’AMF et dont le lancement officiel est prévu fin 2026.
ALCOV mobilise des investisseurs privés pour compléter le financement des promoteurs et marchands de biens, en fonds propres ou en dette privée, sur des opérations de 5 à 50 M€. Son comité analyse chaque dossier en détail, risques compris.
En travaillant ensemble, nous sécurisons les deux piliers de votre projet : l’assurance construction (DO, décennale CNR, TRC, GFA) d’un côté, la structure de financement de l’autre.
Notre conseil
Le bon réflexe reste de souscrire la DO avant l’ouverture du chantier, idéalement dès l’obtention du permis de construire. Mais si vous êtes déjà engagé sans assurance, ne restez pas dans l’impasse : plus vous agissez tôt, plus le dossier reste défendable.
Chez KOALIFE, nous accompagnons les maîtres d’ouvrage professionnels, marchands de biens et promoteurs sur leurs dossiers de construction et, avec ALCOV, sur leur financement, y compris ceux que le marché considère comme perdus.
